Bất động sản hậu cần luôn là một chủ đề đầu tư nóng.
Sau khi giới thiệu chính sách thí điểm REIT của đất nước tôi vào ngày 30 tháng 4 năm 2020, chủ đề hậu cần và bất động sản đã một lần nữa đạt đến đỉnh điểm. Với sự tham gia của nhiều người chơi khác nhau, bối cảnh cạnh tranh của “sự thống trị hàng đầu về vốn nước ngoài và một đối một” đã thay đổi, và sự phát triển bất động sản không còn là trò chơi cho “người khác”. Bài viết này sẽ phân tích các thay đổi logic công nghiệp trong việc phát triển hậu cần và bất động sản và ngưỡng đầu tư thực tế ở giai đoạn này, và khám phá lối chơi của người chơi và cơ hội đầu tư của người chơi mới và cũ.
Hướng dẫn cốt lõi:
1) Ngưỡng: Dựa trên cường độ đầu tư và thuế trên mỗi mẫu, cộng với hiệu ứng thương hiệu và nội dung kỹ thuật;
2) Cách chơi: Từ việc thu hồi đất độc lập đến các liên minh mạnh mẽ, các rào cản thị trường là nổi bật và các chiến lược đầu tư được chuyển đổi;
3) Cơ hội: Tạo cơ hội nâng cấp công nghiệp và đầu tư tập trung vào các khu vực mới nổi và thành phố vệ tinh.
01
Logistics Land khan hiếm,
Thuế, thương hiệu và công nghệ được sử dụng để đánh giá mua hàng
1.1 Hạn chế sự phát triển của bất động sản hậu cần ở một mức độ nhất định.
Từ quan điểm của quy hoạch đô thị, vùng đất hậu cần có bản chất của đất công nghiệp. Tuy nhiên, có sự khác biệt trong việc sử dụng giữa đất hậu cần và đất công nghiệp. Nói chung, phát triển bất động sản hậu cần, xây dựng kho cho thuê/bán hàng hoặc lập kế hoạch cho các trung tâm hậu cần chỉ có thể áp dụng cho vùng đất hậu cần. Các tòa nhà nhà máy và nhà kho được xây dựng trên đất công nghiệp chỉ có thể được sử dụng để sử dụng cho riêng họ.
Đất hậu cần, như đất công nghiệp, có thể được chia thành ba loại. Đất công nghiệp được phân loại theo tác động của sản xuất và xử lý đối với môi trường sống xung quanh và các cơ sở công cộng (cụ thể là đề cập đến M1, M2 và M3), trong khi vùng đất hậu cần được phân loại theo tính chất của kho và hàng hóa được lưu trữ. Cụ thể, nó được chia thành đất kho thông thường (W1), đất kho hàng nguy hiểm (W2) và đất kho mở (W3).
1.2 Thực hiện theo quy trình “đấu thầu và đấu giá” sau khi có được đất, tập trung vào đầu tư, đánh thuế và xây dựng thương hiệu. Do kiểm soát chính sách, tất cả đất thương mại cần được bán công khai cho công chúng thông qua đấu thầu công khai, đấu giá hoặc niêm yết. Đất hậu cần cũng được thông qua như một “hệ thống đấu thầu và đấu giá”. Thông thường, công ty sẽ làm việc với bộ phận đầu tư của khu vực dự định.Các cuộc đàm phán sớm để truyền đạt kế hoạch dự án và nhu cầu sử dụng đất. Nếu dự án đáp ứng các yêu cầu đầu tư địa phương và được phê duyệt thành công, đất sẽ được lấy thông qua quy trình “đấu thầu và đấu giá”.
Cùng với cải cách sâu sắc “mẫu đất trung bình cho các anh hùng”, ngoài các yêu cầu về cường độ hậu cần, cường độ đầu tư và ngưỡng thuế của sản lượng acre giống như đất công nghiệp (yêu cầu thuế đối với đất hậu cần ở quá thấp). Những yêu cầu khó khăn này sẽ được phản ánh trong các thỏa thuận đầu tư được ký bởi các doanh nghiệp và chính quyền địa phương.
Cường độ đầu tư đề cập đến tổng số đầu tư theo kế hoạch của dự án chia cho số mẫu đất được mua. Thông thường, tổng đầu tư bao gồm tổng giá đất, tổng đầu tư thiết bị, tổng mua sắm nguyên liệu, tổng cơ sở hạ tầng, v.v … Chi phí của cơ sở hạ tầng phát triển bất động sản cao và hơn 100 MU đất được lên kế hoạch mua, với khoản đầu tư trung bình từ 500 triệu đến 100 triệu nhân dân tệ.
Các yêu cầu thu hồi đất đối với đất hậu cần và đất công nghiệp là như nhau, điều đó có nghĩa là các dự án phát triển bất động sản hậu cần truyền thống với khả năng thanh toán thuế yếu về cơ bản không thể có được đất. Chỉ các dự án có đột phá trong công nghệ và giá trị gia tăng cao trong các ngành công nghiệp phân chia mới đủ điều kiện để đàm phán. Tất nhiên, hiệu ứng thương hiệu cũng là một lợi thế. Các nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp như Prous, Sequoia và Jade dương vật luôn dễ dàng có được đất hơn so với những người chơi thiếu kinh nghiệm hoạt động và tài nguyên đầu tư.
02
Rào cản thị trường được nhấn mạnh
Người chơi làm việc cùng nhau để điều chỉnh các chiến lược đầu tư của họ
Các cơ sở hậu cần (chủ yếu là kho) được tiêu chuẩn hóa tương đối tiêu chuẩn. Nếu đất được sử dụng để phát triển, cho thuê hoặc bán lại cũ, nó có thể thu được lợi nhuận đáng kể. Lúc đầu, vì kế hoạch xây dựng không rõ ràng và thị trường tương đối cởi mở, hầu hết người chơi có được đất đai. Tuy nhiên, phân phối tổng thể các cơ sở hậu cần là phân tán và hiệu quả hoạt động thấp.
Với sự cải thiện của hệ thống, các yêu cầu lập kế hoạch xây dựng và ngưỡng thu hồi đất đã tăng dần, và khó khăn của phát triển và vận hành đã ngày càng khó khăn. Mô hình cạnh tranh thị trường và lối chơi người chơi cũng thay đổi.
2.1 Mở rộng: mua lại đất một cách độc lập, hỗ trợ nhanh chóng và thay đổi bối cảnh cạnh tranh. Từ năm 2016 đến 2017, khoản đầu tư vào hậu cần và bất động sản đã hoàn toàn thay đổi, và đất đai không khó để có được, và người chơi từ tất cả các ngành công nghiệp đang đổ vào. Những người chơi này chủ yếu được chia thành ba loại: các công ty hậu cần và các công ty bất động sản là nhà phát triển và nhà điều hành, công ty thương mại điện tử là người dùng chính và các công ty tài chính như là người sử dụng cơ sở.
Trong giai đoạn này, các nhà phát triển bất động sản hậu cần trong nước đã tận dụng cơ hội để mở rộng, các công ty thương mại điện tử đã đầu tư rất nhiều vào việc xây dựng các trung tâm phân phối của riêng họ và các công ty bất động sản nhanh chóng bắt kịp với lợi thế của họ. Do đó, bối cảnh cạnh tranh của “sự thống trị đầu tư của nước ngoài và sự thống trị một đối một” đã bước vào thời kỳ điều chỉnh. Tính đến năm 2018, mặc dù các Prouss vẫn được xếp hạng đầu tiên trong cả nước về thị phần, thị phần của nó đã giảm từ 55% xuống 34%.
2.2 Điều chỉnh: Hoạt động thị trường không hiệu quả, kiểm soát tài nguyên và chậm đầu tư
Nhu cầu về các cơ sở hậu cần là địa lý, xác định rằng phân bổ tài nguyên cũng cần được phân biệt. Bởi vì hầu hết người chơi thiếu kinh nghiệm phát triển và hoạt động, hãy theo xu hướng đầu tư, nên việc lựa chọn trang web dự án là không hợp lý và sản phẩm không phù hợp với nhu cầu thị trường. Ví dụ: nhu cầu giao hàng tương đối caoTrong các lĩnh vực tốt, việc phát triển và xây dựng các nhà kho thông thường không thể đáp ứng lĩnh vực hoạt động phân phối và nhu cầu về đầu vào và dòng chảy nhanh; Hoặc việc xây dựng các nhà kho thông thường theo đợt, nhưng nhu cầu thị trường co lại và tỷ lệ lấp đầy rất khó để đáp ứng kỳ vọng.
Sự không phù hợp giữa cung và cầu trong dự án phát triển dẫn đến lãng phí tài nguyên hậu cần. Ngoài ra, sự đóng góp tài chính của chính bất động sản hậu cần là thấp và hiệu suất tổng thể không thể thỏa mãn chính quyền địa phương, do đó đẩy nhanh cải cách vận hành đất đai chuyên sâu và tăng ngưỡng mua đất.
Nhu cầu thuế cao trên mỗi MU đã khiến các cơ hội đầu tư của các nhà phát triển hậu cần truyền thống giảm mạnh. Sau khi các công ty giao hàng nhanh như JD.com đã mua đất trên quy mô lớn vào năm 2018, tốc độ đầu tư cũng chậm lại do các chỉ số khan hiếm. Rào cản thị trường đối với vùng đất hậu cần đã xuất hiện, và giá đất và các yêu cầu về thuế vẫn dần giống như đất công nghiệp. Bởi vì thị trường cũ có các yêu cầu tương đối thấp, nó đã trở thành một điểm nóng mới cho đầu tư và nguồn cung vượt quá nhu cầu, dẫn đến giá đất cao.
2.3 Tối ưu hóa: Rào cản thị trường được nhấn mạnh và người chơi thay đổi chiến lược đầu tư và mô hình kinh doanh của họ. Tăng trưởng kinh tế, nâng cấp thị trường tiêu dùng và chuyển đổi cấu trúc tiêu dùng đã mang lại cơ hội phát triển mới cho thị trường, điều này cũng đã mang lại sự gia tăng nhu cầu về các trung tâm và cơ sở hậu cần. Nếu bạn muốn nắm bắt những cơ hội này trong bối cảnh thắt chặt tài nguyên đất đai, điều đầu tiên bạn cần giải quyết là những điểm đau đớn của sự phát triển của bất động sản hậu cần.
Điểm đau của phát triển bất động sản hậu cần nằm ở “ba mức cao” – đầu tư ban đầu cao, chi phí vận hành cao và phụ thuộc tài nguyên cao. Ngoài ra, nó phải đối mặt với một số vấn đề, chẳng hạn như khó khăn trong quản lý đầu tư và thời gian hoàn vốn muộn. Do đó, các công ty thiếu tài nguyên và kinh nghiệm dễ dàng bị mắc kẹt trong tình huống khó xử không thể hồi sinh các dự án của họ. Để đối phó với những vấn đề này, người chơi bắt đầu điều chỉnh các mô hình kinh doanh và chiến lược đầu tư của họ.
1) mua lại vốn chủ sở hữu, liên minh mạnh mẽ
“Đầu tư sớm” là điểm đau lớn nhất trong phát triển hậu cần. Các nhà phát triển bất động sản và tổ chức tài chính sẽ sử dụng lợi thế vốn và tài nguyên của riêng họ để có được các công ty hậu cần có kinh nghiệm phát triển và hoạt động thông qua việc mua lại vốn chủ sở hữu để giải quyết ba vấn đề lớn của “đầu tư lớn, khó khăn trong hoạt động và phụ thuộc vào nguồn lực cao”.
Trường hợp đại diện nhất về vấn đề này là Gã khổng lồ bất động sản Vanke, đã chi số tiền khổng lồ để mua Prologis, công ty hậu cần lớn nhất trong thị phần trong nước và tham gia thị trường phát triển bất động sản hậu cần.
2) Hợp tác chiến lược để hồi sinh “hàng tồn kho”
Các nhà phát triển bất động sản hậu cần chuyên nghiệp tiến hành hợp tác chiến lược với các quỹ hoặc các nhà phát triển bất động sản nắm giữ “hàng tồn kho” để hồi sinh các nguồn lực nhàn rỗi và tăng tỷ lệ doanh thu vốn. Ví dụ, ping một và prolos có sự hợp tác chiến lược, và tài sản hậu cần 3 triệu M2 của họ được giao cho PROLOS; Ví dụ, Yu Pei và HNA Logistics đã ký một thỏa thuận hợp tác chiến lược để tận dụng đầy đủ các lợi thế tương ứng của họ trong các tài nguyên dự trữ đất đai và hoạt động kho lưu trữ để tích hợp các nguồn lực lưu trữ; và sau đó hợp tác với Greenland để mở rộng kinh doanh hậu cần chuỗi lạnh và đẩy nhanh sự phát triển của lãnh thổ kinh doanh.
3) Dựa vào “sức mạnh” để cải thiện khả năng thanh toán thuế
Đóng góp về thuế của bất động sản hậu cần sẽ không bao giờ tốt như sản xuất. Do đó, một số nhà phát triển đã bắt đầu khám phá lĩnh vực công nghiệp, cố gắng ràng buộc một số công ty sản xuất cao cấp để cải thiện khả năng thanh toán thuế toàn diện của họ. Ví dụ, Prolos phát triển đất công nghiệp và đất đai hậu cần cùng một lúc; Đất công nghiệp được quản lý bởi Huanpu, chủ yếu thu hút “cao”Các doanh nghiệp sản xuất có sản lượng và “thuế cao” (đặc biệt là các doanh nghiệp do nước ngoài tài trợ) sẽ tăng mức thuế trung bình của nhóm. để mở rộng. Bán lẻ, sản xuất, v.v … Ngoài ra còn có các yếu tố thúc đẩy mới thúc đẩy ngành công nghiệp cải thiện việc nâng cấp chuỗi cung ứng và nội địa hóa, do đó làm tăng nhu cầu về mạng lưới kho. Đầu tư và phát triển bất động sản sẽ đặt ra một cao trào khác. Xem xét tầm quan trọng của tầm quan trọng và tính khả thi của lựa chọn địa điểm, tập trung vào các khu vực bức xạ và chỉnh lưu của các kết tụ đô thị; Đồng thời, lấy nhu cầu hậu cần bắt nguồn từ thực phẩm tươi và chuỗi lạnh làm ví dụ, chú ý đến việc áp dụng các mô hình mới và các công nghệ mới.
3.1 Diện tích bức xạ của các cụm công nghiệp vẫn có cơ hội vào
lấy Quảng Châu, Thâm Quyến, Thượng Hải, Tô Châu và Hàng Châu làm ví dụ. Là thành phố trung tâm khu vực, chúng thực sự là địa điểm tốt nhất. Có ít chỉ số đất hơn và nhiều yêu cầu, và hậu cần truyền thống hoặc người chơi chéo gần như không có khả năng thu hồi đất.
Nhưng với sự phát triển nhanh chóng của hội nhập khu vực, nhu cầu về các thành phố cấp một tràn ra và các thành phố nhỏ (tức là các thành phố vệ tinh, chủ yếu là các thành phố cấp quận) bị ảnh hưởng bởi các cụm công nghiệp và dần dần xuất phát và cải thiện nhu cầu và điều kiện của hệ sinh thái hậu cần.
Đây là một số thành phố vệ tinh, chẳng hạn như giao điểm của các khu vực đô thị Nam Kinh và Hefei, có lợi thế về vị trí địa lý và phát triển kinh tế so với các thành phố hạng hai và hạng ba thông thường, và giá đất và yêu cầu thuế thấp hơn 20% so với thấp hơn 30% so với các thành phố lõi.
3.2 Các chỉ số phát hành để cải tạo và phát hành đất cũ, các quỹ và công nghệ đang thương lượng chip
Trong quá khứ, ngưỡng đầu tư thấp và sự bất cân xứng thông tin dẫn đến số lượng lớn các công việc hậu cần truyền thống và phân phối. Một số công viên hậu cần đô thị có năng suất thấp (đặc biệt là khu vực vịnh lớn hơn) và mức độ phát triển tổng thể không cân bằng. Để cải thiện hiệu quả, chính phủ điều chỉnh các trung tâm hậu cần và thay thế chim, chỉnh sửa mạnh mẽ hoặc phá hủy các công viên hậu cần cũ.
Việc chuyển đổi và nâng cấp các cơ sở hậu cần và trung tâm hậu cần, nó đòi hỏi đầu tư kép về quỹ và công nghệ. Khi các doanh nghiệp truyền thống không có thẩm quyền, điều này có nghĩa là thị trường sẽ tạo ra nhu cầu mới cho việc chuyển đổi kho cũ và thậm chí phát hành các chỉ số của đất hiện có, hình thành các cơ hội đầu tư mới. Đối mặt với những cơ hội này, các nhà phát triển bất động sản và quỹ có lợi thế tài chính, trong khi các công ty hậu cần hiểu các kịch bản kinh doanh hậu cần, hiểu logic cơ bản của việc giảm chi phí và tăng hiệu quả và có lợi thế kỹ thuật.
3.3 Bắt đầu từ nhu cầu, chú ý đến phân khúc ngành
Vì bất động sản hậu cần truyền thống có khả năng thanh toán thuế yếu, chính phủ cũng có yêu cầu phân khúc mục đích của đất hậu cần và lưu trữ thông thường về cơ bản không thể có được đất. Các hệ thống hậu cần mới như hậu cần chuỗi lạnh và y học có thể đáp ứng các yêu cầu đầu tư trong giai đoạn đầu của đầu tư cơ sở hạ tầng do nội dung kỹ thuật cao, đó là trọng tâm của việc thu hút.
Hậu cần bất động sản khổng lồ PuluoSau khi tư nhân hóa, chúng tôi cam kết thiết lập một hệ thống phát triển phối hợp cho sinh thái công nghiệp và coi trọng việc áp dụng các công nghệ mới và mô hình mới trong lĩnh vực hậu cần. Với sự phát triển nhanh chóng của chuỗi lạnh và ngành công nghiệp dược phẩm sinh học, nhu cầu hỗ trợ kho, phân phối và vận chuyển đang ngày càng trở nên nổi bật và thị trường phát triển các cơ sở hậu cần đặc biệt này vẫn còn chỗ để phát triển.
